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发表于: 2018-9-14 09:53:11 | 只看该作者 |只看大图 |倒序浏览



新房降价,二手房大跌,土地流拍,楼市的艰难超出想象

文|凯风

 

楼市巨轮的转向,都是从一些微小的细节开始的。

 

先是全国性的土地流拍,随后是二手房的成交大跌,接着是新房的变相降价,最后是楼市预期的全面逆转

 

从北京到上海,从厦门到杭州,楼市急先锋已经将这个过程上演了一番。

 

最近正在直播这场连续剧的是广州。


1新房:降价潮刚刚开始

 

九月,南方的暑热未祛,而广州楼市已经凉意沁人。

 

凯风君接连两周在广州多个区域踩盘,发现楼市正在起变化。

 

就在这个周末,从城市最南部的南沙到东部的萝岗,从最西部的荔湾到核心城区的天河,从一线开发商到二三线小开发商,不约而同地上演“打折潮”。

 

在中心城区,荔湾某楼盘上个月的开盘价还在45,这个月突然推出数十套均价38的一口价单位;天河某楼盘上半年还以5万元的均价,这个月推出均价4.6万左右的一口价单位,虽然都是北向,但是不限楼层。

 

在南沙和萝岗多个楼盘,特价房、总经理特批房、总裁特批房、内部员工专场、团购专场、合作方专场名目繁多,一波接过一波;在各种名目之下,还有团购打折、定金抵扣、首付分期付款、装修款分期付款等令人眼花缭乱的操作。


新房降价,二手房大跌,土地流拍,楼市的艰难超出想象


很多人困惑,打折到底是营销噱头,而是降价的开始?

 

在目前的行情下,这两者兼而有之。中心城区的打折噱头更多,用特价名义吸引购房者,但特价单位一批接一批,说明价格真正松动之中。


郊区的房价已经出现实质下跌,南沙某楼盘从2.2万下探到1.8万,萝岗某楼盘也从2.3万下探到1.9万,实际降幅均超过10%以上。

 

与价格松动相比,首付分期更加泛滥。从最低的5%到最久的两年付清,首付分期成为所有开发商的标配。

 

去年年底,成交惨淡的环京楼市,曾以首付分期作为卖点,最后仍挡不住调控的巨轮。而在广州,由于限价的存在,双合同成为潜规则,在叠加装修款之后,首付成本高企,分期首付,更成为开发商锁定销售、回笼资金的抓手。

 

可以说,与上半年的狂热相比,下半年的形势完全逆转。

 

一方面,开发商普遍面临现金流压力,仅接下来的一年半时间,全国房企就有9万亿的债务到期,新房降价打折潮才刚刚开始。

 

另一方面,新房与二手房不同,新房一旦降价,普遍引发老业主不满,北京通州已经上演过一波业主因降价围攻售楼处要求退房的戏码。所以这一次,开发商都相对谨慎,不会直接降价,而是以特价房、团购价、分期首付等方式试探市场。

 

这一切,还只是开始。


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2二手房:比新房更凉

 

“现在成交惨淡,看盘的人越来越少,许多中介都跑去新盘做销售”。

 

广州天河某中介直言,从7月份开始,二手房带看量和成交量都在一路下滑,业主不主动降价10%,基本上连看房的人都没有。

 

的确,数据也印证了这种判断。

 

中原地产提供的数据显示,今年8月,广州市(不含南沙、从化)中介网签量为5947宗,较7月同期(6529宗)环比下滑8.9%其中,增城、黄埔的成交量分别下滑21.3%19.7%


新房降价,二手房大跌,土地流拍,楼市的艰难超出想象

成交下滑,市场观望情绪浓厚,而业主不得不主动调低价格。


8月底,广州二手房市场价格下调盘源占比高达66%,主要下调幅度在1-5%之间。


新房降价,二手房大跌,土地流拍,楼市的艰难超出想象

 

而随着楼市资金被全面封堵,一些投资客也面临着巨大的现金流压力,不少人开始大幅降价卖房。

 

广州,链家二手房的放盘量从去年最低的8000多套攀升到如今的2.1万套。放盘量越来越大,而成交量越来越小,二手房市场的萧条更甚于一手房市场。

 

二手房卖不出去,一些城市因为一手房限价摇号,制造出巨大的套利空间,一手挤压二手的现象相对突出。

 

而在广州等城市,则是整个市场预期的变化,在房地产大变局的转折时刻,“观望为上”,几乎成为所有人的共识。

 

成交下跌,下一步就是价格的全面松动。

 

3土地流拍:一线城市也不例外

 

“哪里还有黄金,现在遍地都是地雷,我们已经不敢高价拿地了”。某大型开发商战略发展部的人员说。

 

今年以来,楼市限价面临前所未有的高压,而房企最为依赖的银行贷款、信托融资等渠道被全面封堵,加上房企还债高峰已经到来,现金流比一切都显得更重要。

 

这种背景下,开发商对于拍地更加谨慎,而土地流拍更加普遍。

 

仅今年1-7月,全国土地流拍就高达800宗,流拍率甚至超过上一轮楼市萧条期的2014年。(更多参阅《800宗土地流拍,19万亿债务压顶,历史一幕正在重演》)

 

时间进入8月,土地低溢价成交更是成为常态,其中不乏一线城市。

 

75日,广州花都区凤凰路二期宅地第五次延期出让,仍旧流拍。直到814日,该地块方才底价成交。


813日,广州出让了5宗住宅用地,其中,一宗地块以底价成交,两宗地块溢价均未超过1%,剩余两宗地块溢价也仅为10%左右。


828日,广州从化区温泉镇温泉村“火界”地段地块,在已接近半价出让的情况下,仍然再度流拍,这已经是该地块第7次流拍


要知道,就在两年前,广州有六成以上的土地,溢价率超过100%,而今溢价率仅有3%。


新房降价,二手房大跌,土地流拍,楼市的艰难超出想象


同时,年前的地王如今正在寒风中瑟瑟发抖,无一开盘。

 

201611月,广州荔湾区广钢地块拍出地王,楼面价高达4.1万元,价格要高于6万元方能回本。


两年后的今天,经过一轮暴涨之后,周边区域新房均价普遍低于5万元,最近推出的特价盘均价甚至回调到3.7万元。

 

20173月底,广州海珠广纸地块拍出均价5.54万元的超级地王,刷新广州楼面价记录,但一年半过去,该地块尚未动工。


如今,周边新盘价格基本还在56万元之间。

 

往前追溯,2013年,广州海珠区南洲路拍出楼面价3.46万元的地王,后来,该项目规划一再修改,五年过去,迄今仍未开工。当时周边二手房均价仅为2万元。即使经过这一轮暴涨,二手房均价也只有4万多元。现在开盘,恐怕勉强回收成本。

 

地王的命运总是相似的。

 

开盘必然亏,不开盘,谁又能再耗个三五年?

 

4楼市艰难:不同的买房逻辑

 

楼市的艰难超出你想象。

 

前有限购限售等调控手段的全面冰封、棚改货币化的正式退潮;

后有坚决遏制房价上涨、限制货币之水流入楼市的行政高压;

外有贸易争端和美联储加息的高悬之剑;

内有居民杠杆率居高不下的严峻现实。

 

楼市预期的转变,不是突然发生的,而是一颗颗稻草不断叠加的结果。

 

楼市冰封期,买房投资的逻辑都将发生变化。不要再一窝蜂冲进去,买到就是赚到的好时光已经结束。

 

接下来,楼市降价打折潮还将继续,中介门店关停潮即将到来,众多小房地产商未必还能熬过这个寒冬。


楼市冰封不是一年半载,高杠杆投资者务必评估好现金流,刚需请拿好现金,多看少动,等待机会的到来。


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