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谭浩俊:开发商开始售卖资产 楼市寒冬真的来了吗?

时间:2018-11-18 15:03:39 中财网
  近日,深圳华侨城房地产有限公司在北京产权交易所挂牌转让由其控股的上海万锦置业发展有限公司100%股权及36359.15万元债权,转让底价为16.63亿元。挂牌信息显示,深圳华侨城持有上海万锦置业100%股权。截至8月31日,净亏损约971.96万元,负债总计12.52亿元,资产总计15.45亿元。

  华侨城是一家具有较强实力的开发企业,一直是房地产市场的主力企业之一。但是,也在调控力度不断加大、市场处于低迷的状态下,出现了资金链紧张现象,需要通过转让资产来维持资金平衡和正常运行了。那么,是否意味着,房地产市场的寒冬真的到来了吗?面对房地产市场出现的变化,开发商到底应当降低房价呢还是出售资产,确实到了需要认真思考、好好选择的时候了。

  事实也是,从今年以来的情况来看,通过转让和出售资产筹集资金、维持资金平衡的开发企业也越来越多了。根据监测数据,2018年1至10月,房企累计项目股权出售动态已经达到473条,超过2017全年的387条。如华夏幸福宣布以32亿元转让河北多宗项目予北京万科、嘉凯城集团股份有限公司拟转让涉及5家公司6个项目的房产项目资产包,等等。

  从实际情况来看,开发企业转让资产,有的可能是为了剥离亏损资产、提高企业的盈利能力,有的则可能是为了转型需要,更多的则是为了筹集资金,应对可能出现的资金风险。而无论是企业转型还是筹集资金,都从一个方面说明,房地产市场确实已经出现了比较大的变化,过去那种有钱没钱都能玩得欢的日子,可能正在远离而去。

  现在的问题是,从开发企业采取的应对之策来看,似乎并不象转让资产那样表现得紧张和具有危机感。因为,开发企业并没有选择降价售房来回笼资金,而是通过转让资产来维持资金平衡。这是否意味着,开发企业仍存侥幸心理,仍然希望房地产市场能够回暖,调控政策能够放松。否则,应当选择降价售房了。

  必须正视的一个事实是,从信贷政策的角度来看,管理层已经非常明确,不可能再对开发企业松绑,更不可能给开发企业放水。尤其是最近一次降准,不仅是定向的,而且有了更加明确的要求和政策指向,并严格了纪律要求。尤其是国务院金融稳定发展委员会对货币政策传导机制畅通的重申,已经让银行不可能再象过去那样明里支持实体经济、暗里支持开发企业了。用于支持实体经济、尤其是民营企业和中小企业的资金,银行不敢再挪作它用。银保监会主席郭树清更是提出了新增的公司类贷款中,大型银行对民营企业的贷款不低于1/3,中小型银行不低于2/3,争取3年以后,银行业对民营企业的贷款占新增公司类贷款的比例不低于50%的“一二五”目标。那么,开发企业试图增加贷款的希望,已经彻底被打消。

  另一组数据则说明,开发企业在从银行得不到资金支持的情况下,只能求助于债券市场。据数据统计,1至10月,房企信用债发行规模已超4200亿元,远超去年全年房企信用债发行规模;进入四季度,房企纷纷发债应对融资困境,10月房企国内信用债发行规模达325亿元,同比增幅超90%。很显然,发债的成本不会太低,而发债获得的资金,也不是过去那样用于买地和开发,而是以新债还旧债。前些年发行的债券,如今都到了还本付息期,迫切需要通过再融资偿还到期债务。否则,一旦债务逾期,就有可能对企业的市场形象产生极为不利的影响。毫无疑问,这是企业所不希望看到的现象。

  尽管相关分析认为,开发企业通过转让资产可能促进企业的转型,减轻企业的转型负担。但是,不要忘了。在目前的情况下,转让资产也不是一件容易的事,要想令获得自己满意的转让价格,是很难的。所以,是否要考虑降价售房,是开发企业必须认真思考的一个问题。如果死杠房价,一旦资金链断裂,后果将十分严重。搞不好,会倾家荡产。如果既转让资产,也降价售房,或许效果会好得多。至少,可以避免杠不住时才降价的不利局面。

  如果说过去捂地能够赚钱、能够让土地增值的话,现在捂房,极有可能会给开发企业带来灾难。真的资金紧张了,还是以降价售房回笼资金比较有效。即便亏损,也比资金链断裂好。更何况,开发企业根本就不可能出现亏损现象。继续捂下去,才有可能会出现亏损,甚至倾家荡产。(谭.浩.俊)
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