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楼主: 新安江水库

[房产咨询] 黄山人购房指南

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 楼主| 发表于 2012-10-10 10:57:55 | 只看该作者
本文来源:bbin电子游戏">bbin电子游戏

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3、登记备案
中华人民共和国城市房地管理法》第五十三条规定:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,并向房产管理部门登记备案。租赁合同的变更、终止同样也应进行备案。房屋租赁备案制度是政论对房地产交易进行管理的重要制度,它一方面国家税流失,另一方面能有效地制止房屋的非法交易。

办理房屋租赁备案的具体程序如下:

申请:租赁合同签订后30日内,持有关文件到房地产管理部门办理申请登记备案手续。
提交文件:申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件:书面租赁合同;房屋所证书;当事人的合法证件;规定的其他文件;如果出租共有房屋,还须提交其他共有人同意出租的证明;出租托代管房屋,还须交委托管人授权出租的证明。

审查:房地产管理部门或其委托机构在收到上述材料后,便开始进行审查。审查的内容主机主要包括:全同主体是否合格;租赁的客体是否合格;合同内容是否完备、合法;租赁行为是否符合国家及所地政论规定的租赁政策;是否按有关规定缴纳有关税费等。
发证:房地产管理部门或其委托机构经过审查,认为合格后,颁发《房屋租赁证》、《房屋租赁证》是租赁行为佥有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的《房屋租赁证》作为经营场场所的合法凭证;租用房屋用于居住的,该证作为公安部门办理户口登记的凭证。
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 楼主| 发表于 2012-10-10 10:58:08 | 只看该作者
4、承租人的权利与义务

1、承租人应按租凭合同的约定向出租人交付租金,用租金换取住房的平等的市场交易为既然租赁了他人的住房,就应按时按约交纳房租。



2、承租人应按租赁合同的约定,合理使用房屋,不得擅自改变房屋的结构和用途,这主要是指如果租房协议中写明出租房是仅用于居住的,那么承租者就不得擅自将其作为经营场所等,否则出租人有权收回住房。


3、租赁期间,因房屋出现缺陷而影响房屋正常使用的,承租人应采取有效措施防止缺陷扩大,并立即书面通知出租人,同时向区主管机关备案。承租者这样做有利于自身财产权益不受损失和人身安全不受威胁。


4、承租人因使有不当,造成房屋损坏的,应负责修缮并支付由此发生的费用,这主要是指承租人因居住时的使用造成房屋内一些常用设施受到损坏,应及时自己或出资委托他人进行维修这不仅可以维持住房的使用寿命,而且也方便承租者继续使用该住房,对出租人与承租人和利益都有好处。


5、租赁期限届满,承租人可向出租人提出续租要求,在同等条件下,承租人优先承租权。即在租房合同期满时,若有他人也要租赁,且原承租人仍有继续居住下的要求,则出租人应优先考虑原承租人的要求,除非出租人自己需要该住房进行居住。


6、出租人出售已出租的房屋,应提前一个月书面通知承租人。在同等条件下,承租人享有优先购买权。这点和第五点类似,即出租人同样面对原承租人和其他人要求购买住房,应在要价相同的前提下,优先考虑原承租人。
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 楼主| 发表于 2012-10-10 10:58:32 | 只看该作者
5、办理私房租赁合同公证

城市私有房屋租赁合同公证,是指国家公证机关根据当事人的申请,依法证明私人房屋所有人将个人所有或数人共有的住宅和非住宅用房出租给承租人使用,承租人支付租金,并为此签订明确双方权利、义务的租赁合同行为的真实性、合法性的活动。


1、出租、承租双方当事人的基本情况; 2、房屋状况(坐落地点、建筑结构、数量等); 3、房屋所有状况(有无典当、抵押、拍卖等情况); 4、当事人双方的关系; 5、出租、承租的原因、理由; 6、当事人双方对租赁合同内容是否认可,是否协商一致。



办理私有房屋租赁合同公证时,当事人要填写《公证申请表》,另外出租方应提交的文件材料包括:居民身份证、户口簿、房屋所有权证及土地使用证;所出租的私有房屋如系共有财产(包括夫妻共有)应提交公有人同意出租的书面意见及委托书、租赁合同文本。


承租方应提交的材料包括:居民身份证、户口簿,无本市城镇常住户口的个体工商户需承租城市私有房屋的,应提交本市工商行政管理机关同意进城经营的证明;所使用的房屋坐落在市区的,需提交承租单位主管局和市房地产管理局的批准证件;所租用的房屋坐落在郊区县的,需提交当地区、县人民政府的批准文件。

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 楼主| 发表于 2012-10-10 10:58:43 | 只看该作者
在上述证件齐备并符合有关规定之后,公证部门主要对以下这些事项进行审查:


1、查验所提交的证件、材料是否属实、完整。


2、当事人是否具有完全的民事行为能力。


3、私有房屋租赁合同是否明确规定了双方的权利、义务,是否具备了下列条款:①当事人双方的基本情况;②出租、承租房屋的坐落地点、房屋间数、建筑结构、装修设备、附属设施和使用面积;③租赁期间房屋修缮责任(包括费用负担和承担劳务);④租赁期限、用途和可否改变房屋结构、增添或改装设备的约定;⑤租金金额数、交租日期及方法;⑥合同的担保条款;⑦双方依法纳税的约定;⑧违约责任;⑨合同终止、变更、解除的条件和规定;⑩合同双方当事人认为其他应当规定的条款。


4、审查合同条款是否符合国家法律、法规和现行政策规定;合同条款是否完备;文字表述是否准确,双方签字盖章是否属实。

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 楼主| 发表于 2012-10-10 10:59:04 | 只看该作者
6、房屋租赁合同样本 订立合同双方:

 出租方:___,以下简称甲方


承租方:___,以下简称乙方

  根据《中华人民共和国》及有关规定,为明确甲、乙双方的权利义务关系,经双方协商一致,签订本合同。

  第一条 甲方将自有的坐落在___市___街___巷___号的房屋___栋___间,建筑面积___平方米、使用面积___平方米,类型___,结构等级___,完损等级___,主要装修设备___,出租给乙方作___使用。

  第二条 租赁期限

  租赁期共___个月,甲方从___年___月___日起将出租房屋交付乙方使用,至___年___月___日收回。

  乙方有下列情形之一的,甲方可以终止合同,收回房屋:

1.擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的;

2.利用承租房屋进行非法活动,损害公共利益的;

3.拖欠租金个月或空关个月的。

合同期满后,如甲方仍继续出租房屋的,乙方拥有优先承租权。

租赁合同因期满而终止时,如乙方确实无法找到房屋,可与甲方协商酌情延长租赁期限。

  第三条 租金和租金交纳期限、税费和税费交纳方式

甲乙双方议定月租金___元,由乙方在___月___日交纳给甲方。先付后用。甲方收取租金时必须出具由税务机关或县以上财政部门监制的收租凭证。无合法收租凭证的乙方可以拒付。

甲乙双方按规定的税率和标准交纳房产租赁税费,交纳方式按下列第__款执行:

1.有关税法和镇政发(90)第34号文件规定比例由甲、乙方各自负担;

2.甲、乙双方议定。

第四条 租赁期间的房屋修缮和装饰

修缮房屋是甲方的义务。甲方对出租房屋及其设备应定期检查,及时修缮,做到不漏、不淹、三通(户内上水、下水、照明电)和门窗好,以保障乙方安全正常使用。

修缮范围和标准按城建部(87)城住公字第13号通知执行。

甲方修缮房屋时,乙方应积极协助,不得阻挠施工。

出租房屋的修缮,经甲乙双方商定,采取下述第___款办法处理:

1.按规定的维修范围,由甲方出资并组织施工;

2.由乙方在甲方允诺的维修范围和工程项目内,先行垫支维修费并组织施工,竣工后,其维修费用凭正式发票在乙方应交纳的房租中分___次扣除;

3.由乙方负责维修;

4.甲乙双方议定。
  乙方因使用需要,在不影响房屋结构的前提下,可以对承租房屋进行装饰,但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理,双方议定:

  工料费由___方承担(   );

  所有权属___方(   )。

  第五条 租赁双方的变更

1.如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时,在无约定的情况下,本合同对新的房产所有者继续有效;

2.甲方出售房屋,须在三个月前书面通知乙方,在同等条件下,乙方有优先购买权;

3.乙方需要与第三人互换用房时,应事先征得甲方同意,甲方应当支持乙方的合理要求。

第六条 违约责任

1.甲方未按本合同第一、二条的约定向乙方交付符合要求的房屋,负责赔偿
元。

2.租赁双方如有一方未履行第四条约定的有关条款的,违约方负责赔偿对方
元。

3.乙方逾期交付租金,除仍应补交欠租外,并按租金的___%,以天数计算向甲方交付违约金。

4.甲方向乙方收取约定租金以外的费用,乙方有权拒付。

5.乙方擅自将承租房屋转给他人使用,甲方有权责令停止转让行为,终止租赁合同。同时按约定租金的___%,以天数计算由乙方向甲方支付违约金。

6.本合同期满时,乙方未经甲方同意,继续使用承租房屋,按约定租金的___%,以天数计算向甲方支付违约金后,甲方仍有终止合同的申诉权。

上述违约行为的经济索赔事宜,甲乙双方议定在本合同签证机关的监督下进行。

第七条 免责条件

1.房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的,甲乙双方互不承担责任。

2.因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋,使甲乙双方造成损失,互不承担责任。

因上述原因而终止合同的,租金按实际使用时间计算,多退少补。
第八条
争议解决的方式本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决;协商不成时,任何一方均可向房屋租赁管理机关申请调解,调解无效时,可向市工商行政管理局经济合同仲裁委员会申请仲裁,也可以向人民法院起诉。

第九条 其他约定事宜

1.

2.……
  第十条 本合同未尽事宜,甲乙双方可共同协商,签订补充协议。补充协议报送市房屋租赁管理机关认可并报有关部门备案后,与本合同具有同等效力。

  本合同一式4份,其中正本2份,甲乙方各执1份;副本2份,送市房管局、工商局备案。

  出租方:(盖章)    承租方:(盖章)


法定代表人:(签名)  法定代表人:(签名)

  委托代理人:(签名)  委托代理人:(签名)

  地址:         地址:

  开户银行:       开户银行:

  帐号:         帐号:

  电话:         电话:

  签约地点:       签约时间:


合同有效期限: 至 年 月 日



业主可否收回租赁期未满的住房?

为了保障承租者的合法权益,一般而言,如果承租方没有违反国家及地方的相关法规和租赁合同的约定,承租人不愿中止租赁合同的,业主无权提前收回出租房屋。按我国及上海市的有关规定,当承租人有下列行为时,出租人有权提前收回出租房屋:
  (1)承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的;
  (2)承租人利用承租的房屋进行非法活动,损害公共利益的;
  (3)承租人累计六个月不交租金的。
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 楼主| 发表于 2012-10-10 10:59:26 | 只看该作者
7、续租房屋有什么规定?

房屋租赁期限届满,租赁合同终止,承租人需要继续租用,应当在租赁期限届满前3个月向出租人提出,并经出租人同意,重新签订租赁合同。



8、退房


1、提早通知房东

租房者如果打算另迁新居,结束和现在房东的租赁关系,至少应该在迁移之前30天左右通知房东。因为出租者在这段时间里,可以重新找到租赁者,并在新的租赁者到来之前,对房子进行一些必要的清理和修缮。


2、清理一下房间

所谓清理房间,并不是让你请一个专业的清洁公司或让你买来价格昂贵的清洁物料去清扫,只不过是扫一下地板,把一些表面上的灰尘清扫一下。


搬迁已经够紧张了,但是租赁者应该接受那些烦琐而又真实的规则:走后清扫,为自己的行为负责,这样才会被接受。虽然不会花费多久的时间,但是可以给房东留下一个良好的印象,给双方的宾主关系划下一个愉快的句号。


3、房东进行退房前检查


在离开之前,房东一般会和租房者约定时间,来进行退房检查。
在你居住期间,如果你损坏了房间,那么,你将面对的要么是部分扣除抵押金要么完全扣除抵押金。如果损坏的成本超过了抵押金,那么还应赔偿。避免麻烦的最好的方法就是立刻修理或清算赔偿损坏的地方。


4、在退房或通知房主之后,租房人还能再居留多长时间?


你可以要求一些附加的时间来打扫并整理一些物件,这个要求一般是会得到允许的。具体时间因人而异,可以跟房东商量。但原则是:应该尽快收拾搬出,以便下一位客人搬来。




9、租赁合同能否中止?


房屋承租人有下列行为之一的,出租人有权终止合同,同时收回房屋。由此造成损失,由承租人赔偿:
1)将承租的房屋擅自转租;(2)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;(3)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;(4)拖欠租金累积6个月以上的;(5)利用承租房屋进行违法活动的;(6)公有住房无正当理由闲置6个月以上;(7)故意破坏承租房屋的;(8)法律、法规规定其它可以收回的。

按照房屋的不同使用性质
房屋租赁行为可分为哪几类

按房屋使用性质不同,房屋租赁可分为居住房屋和非居住房屋租赁:


1:居住房屋租赁,是指以居住生活为目的的房屋租赁。按照《城市房地产管理法》的规定,住宅用房的租赁应当执行国家和房屋所在城市人民政府的租赁政策。为了保障居民的基本生活需要,维护社会安定团结,《上海市房屋租赁条例》规定,公有居住房屋以及按照市政府规定的租金标准出租的私有居住房屋,其租金由市政府制订。除此以外的居住房屋,由双方协商议定租金。

2:非居住房屋租赁,是指以生产经营为目的的房屋租赁,包括生产用房、办公用房、经营用房等。《上海市房屋租赁条例》规定,除了以行政调拨方式、政府投资建造的公益性非居住房屋出租外,租金由当事人按市场行情协商议定。




10、办理房屋租赁的具体手续
中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定;房屋租赁,出租人和承租人应当签定书面租赁合同,并向房地管理部门登记备案。租赁合同的变更、终止同样也应进行备案。房屋租赁备案制度是政府对房地产交易进行管理的重要制度,它一方面防止国家税费流失,另一方面能有效地制止房屋的非法交易。


办理房屋租赁备案的具体程序如下:


1:申请。租赁合同签定后30日内,持有关文件到房地产管理部门办理申请登记备案手续。


2:提交文件。申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件:书面租赁合同;房屋所有权证书;当事人的合法证件;规定的其他文件;


如果出租共有房屋,还须提交其他共有人同意出租的证明;出租委托代管房屋,还须交委托代管人授权出租的证明。


3:审查。房地产管理部门或其他委托机构在收到上述材料后,便开始进行审查。审查的内容主要包括:合同主体是否合格;租赁的客体是否合格;合同的内容是否完备、合法;租赁行为是否符合国家及所在地政府规定的租赁政策;是否按有关规定缴纳有关税费等。


4:发证。房地产管理部门或其委托机构经过审查,认为合格后,颁发《房屋租赁证》。《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房产从事生产、经营活动的《房屋租赁证》作为经营场所的合法凭证;租用房屋用于居住的,该证作为公安部门办理户口登记的凭证。




11、办理房屋租赁登记手续应提交哪些文件
答:租赁双方当事人在办理房屋租赁登记时,除应提交签定的租赁合同外,还应分别交验有关证件。


1:出租人应交验的有关证件


出租房屋的房地产权证或房屋所有权证和土地使用证;出租人的身份证明;共有房屋,须有共有人同意出租的书面证明或委托;代理人受委托出租房屋,须有房屋所有人委托的书面证件;房屋产权所有人已经死亡的,该房屋法定继承人须有办妥房产继承过户的证件。


其中,向境内的外来流动人员出租私有居住房屋的,则还应提交公安派出机构核准发给的《房屋租赁治安许可证》;向境外单位或个人出租非外销批租地块上房屋的,则还应提交市房地局或浦东新区规土局审核同意的《涉外租赁申请表》;出租已抵押房屋的,则还应提交抵押权人同意出租的书面证明。


2:承租人应交验的有关证件


境内个人须提交居民身份证或户籍证明;本市职工、居民须有所在工作单位或房屋拆迁单位的证明和居民身份证;外地来沪民工、临时工,以及其他外地来沪人员,须有本市雇用单位证明或当地乡以上人民政府或工商行政管理部门证明和居民身份证;


单位(包括"三资"企业)需租用私房作居住使用,须有其上级主管部门证明,属于外地驻沪机构还需本市经济协作办公室同意进驻本市的证明,以及区房管局、县房管所(以下简称区、县房管局(所))同意租赁私房的批准件及工商注册登记证明;

境外人土须提交护照或回乡证明外国或港澳地区驻本市机构及其工作人员,需租用私有房屋,除须有关主管部门同意外,还须经市房地产管理局批准,并由市房地产管理局指定的单位代办租赁,属于外国驻沪领事馆租用的,房屋所有人应委托上海市特种用房经理部代办租赁;属于外国、港澳地区企业驻沪代表机构租用的,房屋所有人应委托上海市房产交易所代办租赁。须提交经公证或认证的合法资格证明。
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 楼主| 发表于 2012-10-10 10:59:39 | 只看该作者
12、房屋租赁期限应当怎样确定房屋租赁期限由租赁当事人协商确定,最高不得超过二十年。房屋租赁期限届满,租赁当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁自续订之日起不得超过二十年。租赁期限同时不得超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限。



13、房屋租赁的应有的具体步骤

办理房屋租赁的手续各个公司有不同的做法,较为规范的做法一般有以下一些具体步骤。


一、物业委托出租登记:凡物业委托出租的客户须携带该物业的有效证件(原件)、业主的有效身份证明和同住人同意出租的证明材料。委托办理出租的需出具委托人的书面证明。


二、客户委托承租登记:凡委托承租的客户须携带本人有效身份证明或户籍证明,属境内单位须携带有效营业执照到本,属境外人士须提供有效护照或回乡证明;填写需求表并签署上网协议,支付50元委托上网费。


三、物业勘察评估上网:凡委托出租的物业需做价格评估(免费),由业务员与客户预约上门勘察,根据物业的基本情况并结合本市租赁价格地区行情确定物业租金,达成一致后由客户签署上网协议并支付50元委托上网费。


四、委托确认,签订合同:经电脑配对,实地看房后达成出租/承租意向的,由出租方和承租方分别与公司签订确认书后,双方签订租赁合同。


五、费用收取,登记备策:租赁合同签订后,委托出租方支付相当于1个月租金的中介服务费,承租方支付押金和第一个月月租金,免中介费。出租方还须到有关部门办理登记备案手续,缴纳相关税费。

六、房屋交验,租后服务:合同签订,费用付清后,按规定日期由业务员陪同进行房屋交验,并进行租金代付代收、财产保险、装潢维修等一系列租后服务。委托出租客户由公司根据租金水平赠送灾害险和盗窃险。
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 楼主| 发表于 2012-10-10 11:00:26 | 只看该作者
14、什么是“房屋租赁证”

答:“房屋租赁证”的全称为《上海市房屋租赁证》。它是由上海市房地局统一印制的。经房地产管理部门对房屋租赁登记备案审核同意后,由其统一发放。


房屋租赁证是租赁行为合法有效的的凭证,租赁房屋用于经营的,房屋租赁证作为经营场所合法凭证之一。

取得房屋租赁证后变更或解除房屋租赁合同的,应办理变更或注销登记。非特殊原因,房屋租赁证有效期限最长不得超过两年。凡租赁当事人在房屋租赁合同中约定的租赁期在两年或两年以内的,按合同实际租赁期填发房屋租赁证;合同租赁期限超过两年的,则先填发有效期限两年,到期,由租赁当事人持原已登记的房屋租赁合同和房屋租赁证到原受理登记的房地产交易管理部门换发新的房屋租赁证。

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 楼主| 发表于 2012-10-10 11:00:36 | 只看该作者
16、承租人未按时交付租金的
应当承担什么责任

房屋承租人应当按照租赁合同的约定支付租金。房屋承租人延期支付租金的,应当支付违约金。违约金的数额,按照租赁合同约定的标准计算;租赁合同未约定的,按照拖欠租金额的日万分之四的标准计算。承租人逾期不支付租金累计超过六个月的,出租人可以解除租赁合同,但租赁合同另有约定的,从其约定。  17、租赁当事人违反哪些规定 应当受到行政处罚租赁当事人违反下列规定,应当受到行政处罚:
1:出租人将不得出租的房屋出租的
2:承租人将不得转租的房屋转租的
3:房地产开发企业将不得预租的商品房预租的
4:商品房预购人预租商品房的
5:出租人未按规定缴纳土地收益的
6:出租人擅自调整市政府规定的租金标准的



18、租房者应该承担什么责任

1:承租人应按租赁合同的约定向出租人交付租金。用租金换取住房是平等的市场交易行为,既然租赁了他人的住房,就应按时按约交纳房租。


2:承租人应按租赁合同的约定,合理使用房屋,不得擅自改变房屋的结构和用途,这主要是指如果租房协议中写明出租房是仅用于居住的,那么承租者就不得擅自将其作为经营场所等,否则出租人有权收回住房。


3:租赁期间,因房屋出现缺陷而影响房屋正常使用的,承租人应采取有效措施防止缺陷扩大,并立即书面通知出租人,同时向区主管机关备案。承租者这样做有利于自身财产权益不受损失和人身安全不受威胁。


4:承租人因使用不当,造成房屋损坏的,应负责修缮并支付由此发生的费用。这主要是指承租人因居住时的使用造成房屋内一些常用设施受到损坏,应及时自己或出资委托他人进行维修,这不仅可以维持住房的使用寿命,而且也方便承租者继续使用该住房,对出租人与承租人的利益都有好处。


5:租赁期限届满,承租人可向出租人提出续租要求,在同等条件下,承租人有优先承租权。即在租房合同期满时,若有他人也要租赁,且原承租人仍有继续居住下去的要求,则出租人应优先考虑原承租人的要求,除非出租人自己需要该住房进行居住。

6:出租人出售已出租的房屋,应提前一个月书面通知承租人。在同等条件下,承租人享有优先购买权。这点和第五点类似,即出租人同样面对原承租人和其他人要求购买其住房,应在要价相同的前提下,优先考虑原承租人。
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 楼主| 发表于 2012-10-10 11:00:52 | 只看该作者
19、哪些公有居住房屋不得进行承租权转让 按照住房制度改革方案,未列入可出售范围内的公有居住房屋,可以进行承租权的转让;列入可出售范围内的公有居住房屋,不得进行承租权的转让。
有下列情形之一的公有居住房屋,不得进行承租权的转让:
1:整幢独用的花园住宅
2:属部队、宗教团体所有或者在学校校园内的
3:产权不明晰的
4:承租人拖欠租金尚未结清的
5:依法代管或需要落实政策的
6:已列入户籍冻结范围的
7:承租人在承租房屋内擅自搭建的
8:列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的
9:其他依法应当由出租人收回的



20、房屋租赁关系终止后
承租人返还房屋有什么规定

房屋租赁关系终止时,出租人有权收回房屋,承租人应当将房屋返还出租人。返还的房屋应当符合正常使用后的状态或者租赁当事人约定的状态;不符合的,出租人可以要求承租人恢复,也可以自行恢复,由此发生的合理费用由承租人承担。


承租人未经出租人同意逾期返还房屋的,出租人有权追收房屋占用期间的使用费。

公有房屋使用费的标准应当不低于市场租金。

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