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楼主: 新安江水库

[房产咨询] 黄山人购房指南

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发表于 2012-10-9 12:09:41 | 只看该作者
本文来源:博彩现金网">博彩现金网

黄山门户论坛,并且由于这种责任感不是被强加诸身的,所以反而会更容易被他们保持下去。张金星说,自己要蓄须明志,不找到“野人”不刮胡子,胡子最长的时候有一尺多长,因为吃饭时胡子都会粘在汤碗里,后来张金星把胡子剪短了一些。不过,她们闯过一关又一关,如今已经4岁大,更可以一同手牵手快乐上学去,立下人生另一个里程碑。  刘晓庆曾在节目上一句中国男人配不上中国女人,引发不少网友热议,当然大多是男性的愤愤不平,不乏把喷口对准不老妖婆刘晓庆的。

  有心人可以注意身边的朋友,如果具备这样的耳相,务必加以改善。至于暗示方法,不外乎在节日时给他买点小礼物、逢约必到(每次细心打扮)、讲述自己喜欢的男性类型时,记得包括他的特点,别故作矜持,免得他因自讨没趣而“鸣鼓收兵”。图/视觉中国  当地时间2016年7月11日,克罗地亚Podturen,TomislavHorvat从高中开始就热衷制作火柴雕塑,他已经完成了许多令人大开眼界的火柴模型,包括火柴桥、火柴风车和帕西诺版的“火柴人”迈克·柯里昂(教父)等一系列火柴模型,其中整个“教父”雕塑由117000根火柴组成,其中有68000根组成椅子。36小时抓获嫌犯是谁这么残忍,当街杀人案件发生后,龙华警方高度重视,迅速启动命案侦破机制,并成立专案组全力开展侦查工作。

    例如,捕食者、死神和全球鹰无人机上来自光电/红外传感器的实时视频可以直接进入F-35战斗机的驾驶舱,而不需要经过地面控制站处理。  此前据日本防卫省统合幕僚监部消息,中国空军多型战机25日飞越了宫古海峡。当然,也有辞之不得的可能。

1、小区先成立业主委员会。
2、如果与物业管理公司的物业管理委托合同已到期,那么,由业主委员会通知物业管理公司撤出,由业主委员会聘请新的物业管理公司。
3、如果与物业管理公司的物业管理委托合同尚未到期,那么,由业主委员会通知物业管理公司解除合同,协商解除合同。如果协商不成,到当地法院起诉,要求解除物业管理合同。判决生效后,再聘请新的物业管理公司。
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 楼主| 发表于 2012-10-10 10:53:23 | 只看该作者
退房
一、置业者与开发商签订的房屋销售合同无效,置业者有权退房。置业者与开发商订立的房屋销售合同被法院或者仲裁机构确认为无效后,置业者则有权退房,开发商应将购房款退还置业者。
通常,导致房屋销售合同无效的表现形式主要有以下两种:
  (1)开发商的项目开发违法,没有履行法律规定的手续,不具备完备的法律文件,因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益,导致合同无效。
  (2)开发商采取欺诈手段,诱使置业者与其订立房屋销售合同,合同无效。
  开发商故意告知置业者虚假情况,如竣工日期,装修规格及质量标准等,或者故意隐瞒真实情况,可以认定为欺诈行为,合同无效。
  二、置业者与开发商订立的合同显失公平,可以请求法院予以撤消,要求退房。
  三、开发商根本违约,置业者有权解除合同,并追究开发商的责任。
  依据合同法的一般理论,开发商根本违约,置业者有权解除合同,予以退房并追究开发商的违约责任,主要有以下三种情况:
  (1)逾期交房超过一定期限。
  (2)房屋结构有重大质量问题,不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标准,置业者有权退房。
  (3)由于开发商的过错,置业者不能依法取得房屋所有权证书。

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 楼主| 发表于 2012-10-10 10:53:54 | 只看该作者
在买卖过程中,由于违约方的不同及所处的阶段不同,办理退房的程序也不同

  商品房的买卖不同于其它日常生活消费品的买卖,因为其交易周期长,涉及资金量大,技术问题多,权利义务关系复杂,所以对程序要求比较严格。但因为这样或那样的原因,可能导致退房的情况出现。出现退房情况归集起来主要有四种原因:一是买方违约,二是卖方违约,三是双方都不违约,但双方就退房问题达成一致意见,四是双方都违约,但协商达不成一致意见。在买卖过程中,由于违约方的不同及所处的阶段不同,办理退房的程序也不同。下面简单介绍一下在购房的不同阶段出现退房情况时如何办理相关的手续。
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 楼主| 发表于 2012-10-10 10:54:40 | 只看该作者
 “开发商做决策的时候,不仅要注意到房地产系统内的风险,同时还要注意到房地产系统外的风险,如房产新政,包括税收、还有加息等金融手段的风险。”上海市跃平律师事务所主任杜跃平表示,“要做好风险的模型分析。就像交通阻塞模型分析一样,要‘空转’,各种情形都要估计到。”
  杜跃平讲这番话不是无的放矢。杜跃平代理了87户“水岸蓝桥”业主针对开发商大华集团的诉讼,另有3位律师共代理了10户业主。两个原告的诉请基本相同:要求法院确认解除购房合约。法院采取的是分别立案、合并审理。
  9月11日,上海市宝山区法院做出该案的第一例判决:准许解除预售合同;购房者除依照条款承担总房价款3%的赔偿外,承担因合同解除产生的一切相关费用。
  这是中国第一例集体诉讼退房案。法院将在10月1日前把其他涉及该案的各户业主诉讼全部做出判决。“水岸蓝桥”的开发商大华集团也表示将按判决退还房款。据估计,败诉的大华集团将退还约1.5亿元购房款。
补充条款惹的祸
  如果不是购房合同“补充条款第三条”,“水岸蓝桥”团退案的89位原告业主或许就没有退房、胜诉的可能。
  89位业主多是在2005年春节前后买的房,当时单价约13000元/平方米,后来最低跌到约8000元/平方米,现在不到10000元/平方米,大致相当于降价30%。这批购房者的预售合同中有个“补充条款第三条”:“若乙方因自身原因提出解除合同,乙方应承担赔偿责任,赔偿金额为总房价款的3%,并承担由此产生的一切相关费用。”
  该条款在房价高涨时有利于避免购房者频繁退房,但没有考虑到房价暴跌后的反作用:在相关业主看来,既然购房合同赋予了他们单方面解除合同的权利。提出退房符合合同规定,不属于“无理由退房”。由于合同没有约定“自身原因”,因此退房时无需向开发商说明理由。
  从2005年6月起购房者开始“找说法”。在数度交涉无果的情况下,2005年11月,“水岸蓝桥”51名业主联合声明:要求解除购房合约,并称暂缓缴纳按揭月供。此举当时引起了社会各界的高度关注,被称为“团退风潮”;2005年12月,购房者于交房期限前向开发商递交了解约书面通知,并陆续恢复了银行按揭还款,寻求与开发商争议的司法解决。
  蹊跷的是,开发商没有利用合同赋予的救济手段。在收到解除合同书面通知的30日内,开发商并未向法院提起诉讼,要求判令解除合同无效。按照合同,此举即视为对此无异议。开发商存在的程序失误被购房者拿来证明其接受合约解除的事实。
  当然,开发商也不是那么不动脑筋。据了解,后来“水岸蓝桥”合同里的“补充条款第三条”悄然消失了。
被告解释“霸王合同”
  今年4月的庭审过程中,原告与被告先就大华集团是否正式得到了解除合同的书面通知展开了争辩,随后转入法庭辩论。法官提问:“根据补充条款第三条,原告是否有权解除合同?被告没有起诉,是否意味着自动解除?”
  开发商的代理律师对该条款提出了独特的解释:“‘补充条款第三条’是对购房人因自身原因提出解除合同的限制型约定,事关‘违约条件和违约责任的承担’,而合同解除的权利或继续履行合同的权利在我公司。”
  换言之,如今购房人无论因何原因均不可提出解除合同。如果提出,即为单方面违约;提出解约而违约的原告在赔钱后,还有继续履行合同的义务。并称合同已“最大程度维护了原告在合同中的权利”。
  胡钦福律师是上海市政府律师资源团的成员,在信访办接待了水岸蓝桥业主之后成了八户人家的代理律师。他认为购房合同已经解除,因此,诉请不是法院判令解除购房合同,而是就此向大华讨要退款及利息。他报出的数字预先扣除了3%的总房价款。
  “当事人行使了解约权,就要承担相应的违约责任。”胡钦福表示。
  “该条款并没有说提出解除合同即有权解除,仅仅是说承担赔偿责任,赔钱。”大华代理律师、集天成律师事务所的崔鸿祥称。他承认“合同对当事人违约采取了比较严格的做法,限制当事人不要轻易违约。”
  而原告律师则认为:被告方签订的是其制定好的合同,没考虑到房价下跌时的风险;况且,法律上没有“提出权”的概念。既要赔又要继续履约,这样解释是“霸王合同”。
  大华方面在庭审中还表示:“自身原因”要讲个明白,但对一位原告介绍的“自身原因”则以“没有相应的事实依据”而拒绝接受。
法院判决余波未了
  如今法院判决的退房程序是:购房者在判决生效日起15日内办理注销所购房屋的抵押登记;办妥注销当日,大华公司返还购房款(扣除3%的赔偿)。此外,案件受理费双方各付一半。
  这引起了原告方的异议。“解除合约应该从2005年11月起算,之后的巨额银行利息是大华方面拖延退房造成的,为什么让我们承担?”一位业主告诉记者,他们将就利息损失、诉讼费等与开发商继续讨说法。按照一套房子贷款七成来算,每月银行利息要四五千,算来这笔钱也在五万元上下。
  按照当前判决,退房者们除了要交房价3%的罚金,纠纷期间每套房子平均4万多元的按揭利息、一半诉讼费、律师费、资金占用的损失……每套房子的成本达到10余万元,还不算上一年奔波、四处活动的精力。这表明,诉讼不是解决此类纠纷成本最低的办法。
  “退房有三种:一种是合同有约定,由法院、仲裁委来判,我们是第一例;第二种是合同没有约定的,无理由退房,那是不对的。”杜跃平表示,“但协商解决是最好的。金地集团某楼盘、还有嘉定新城某楼盘,遇到类似情况就是和购房者协商解决的。开发商前期有利润,让利于民也是应该的。”
  在他看来,大华集团在去年6月份刚开始跟购房者协商的时候,没有利用当时房价下跌有限的机会做到这一点。
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 楼主| 发表于 2012-10-10 10:55:42 | 只看该作者
二手房交易
买卖双方在中介的促成下签定三方居间和同,然后到国土局查档,交付定金
当买卖双方在中介的促成下签署了《三方交易合同》(即中介公司提供的本公司的二手房的买卖交易合同
,有三方均需签名的〕后,应同时到国土局查档.   此举的目的是为买房及中介方防范交易风险而作的.因为如果卖方出来交易不实行为,很有可能会出现交易纠纷.查档一是可以确认该成交物业的权利人是否是签约的人,二是确认签约的卖方是不是占该物业的全部所有份额,三是确认是否在银行抵押.  
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 楼主| 发表于 2012-10-10 10:56:40 | 只看该作者
在眼下的二手房交易中,购房入户者是重要购买人群。但从二手楼市上新冒出的购房入户案例看,这类房源的成交由于购房人投机取巧,极易引发纠纷。两大问题尤其值得购房人或卖房人注意。

为够门槛而自行交割的房款需公告

今年年初,章女士挂牌出售自己景芳小区的一套2室1厅,准备卖掉后换一套3室2厅。2月份,通过某中介公司章女士与王先生签订了买卖协议,这套景芳小区的房源以68万元的价格成交。但由于买方想购房入户,合同价必须要达到80万元才符合条件,于是在中介公司的协调下,双方签订了两份协议,网上签约的价格是80万元,私下签订的协议是68万元,也就是说其中的价差12万元是子虚乌有。

合同中双方约定:合同签订后三天内买方一次性将房款68万元打入中介公司保证金账号,分两次支付给章女士,第一笔32万元待对方打入后第二天即可支付给章女士,第二笔36万元在过户手续办理完毕后支付给章女士,而那笔子虚乌有的12万元双方自行交割。

一个月后,章女士物色了一套3室2厅的二手房,房屋总价150万元。3月15日双方签订了买卖合同,章女士首付100万元,其余贷款。这首付100万元就包含了之前卖房所得的68万元。签约之前章女士就一再和前面的中介公司确认,对方保证她在3月25日前能拿到后面的36万元余款。而就在3月24日,章女士却接到了这家中介公司的电话,告知她余款36万元最快也要4月初才能拿到,原因正是那笔12万自行交割的款项。

原来按照规定,买卖双方若有自行交割的款项,则必须经过10天的公告期后才能过户。而公告并非每天都可以,只有每月的5日和20日两批,也就说景芳五区的合同没有赶上3月5日的公告期,只能在3月20日开始公告,因此最快也要4月初才能过户。

章女士一下子懵了,这意味着她可能要违约,而违约金可不是小数目。无奈之下,章女士只能和上家商量,把首付100万元改为64万元,贷款由50万元增加至86万元。

点评:案例中正是因为王先生要购房入户,章女士与他签订了“阴阳合同”导致了后面程序复杂,而中介公司的相关人员由于对相关规定不熟悉,服务欠缺,给章女士带来了困扰和损失。

杭州购房入户政策设有总价限制,在上城区内购买单套住房(含存量房)总价达100万元以上(含100万元),或在下城、西湖、江干、拱墅区内购买单套住房(含存量房)总价达80万元以上(含80万元)的,才可购房入户。一些购房者为了达到这一“门槛”,部分资金“自行交割”的情况较为多见。

所谓“自行交割”,即这部分资金不进入保证金账户。而按照房管部门相关规定,有自行交割资金的成交案例必须公告。虽然目前章女士的损失只是多付了一部分利息,但建议买卖双方尽量不要签这种“阴阳合同”,否则后患无穷。

购房入户,所买房子3年内不得交易

去年杭州开始在主城区实行购房入户政策,在杭州工作多年的杨先生一听到这个消息后就兴奋不已,因为他正在为一家人户口不在杭州,孩子不能进入理想中的学校读书而苦恼。

春节前他就开始盘算着买套学区房,但是一下子拿出80万元确实不现实,于是他计划着自己先向亲友们借一部分钱,等把户口迁进来孩子入学后,再把房子卖掉,把借的钱还上,然后换一套面积小点的房子,这样既解决了孩子上学的问题,也不用再租房子了。

一切都考虑周全后,杨先生开始找房子了。2月初他看中了文二西路的一套学区还不错的房子,买下后就开始办过户手续,一切似乎都进行得很顺利,可是就在他正准备办理迁户手续的时候,才看到购房入户的条件中有一条“购房人应书面承诺,所购房产在杭三年内不得交易”,这让杨先生始料不及,由于自己之前将注意力只放在了总价、一次性付款、以及文化程度、计划生育政策、健康状况等一系列的证明上,对于这一条还真没注意,这样自己的整个计划都被打乱了,答应用几个月就还亲友的钱现在也无法还清了,杨先生陷入了新的苦恼当中。

点评:购房者要“购房入户”杭州主城区,条件就比较严格。除了总价要求之外,涉及的内容有:年龄必须在18周岁以上;购房款项必须已经付清;符合国家计划生育政策的购房者,由乡镇以上计划生育主管部门出具证明;户籍所在地派出所出具未曾劳教或被追究刑事责任的证明;杭州市级以上的医院出具无精神病史及不携带危害社会性传染病毒的证明等,而三年内不准出售也是硬性规定之一。购房入户前一定要将条件都了解清楚,并确认自己也能提供出相关证明,否则烦恼不断。
47#
 楼主| 发表于 2012-10-10 10:58:46 | 只看该作者
租房
BF——2004——0603
合同编号:
房屋租赁合同
出租方:____________________
承租方:____________________

依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定,甲乙双方在平等、自愿的基础上,就房屋租赁的有关事宜达成协议如下:
第一条房屋基本情况
该房屋坐落于北京市▁▁▁区(县)▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁。
该房屋为:楼房▁▁室▁▁厅▁▁卫,平房▁▁间,建筑面积▁▁▁▁▁▁▁平方米,使用面积▁▁▁▁▁▁平方米,装修状况▁▁▁▁▁▁▁▁▁,其他条件为▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁,该房屋(□已/□未)设定抵押。
第二条房屋权属状况
该房屋权属状况为第______种:
(一)甲方对该房屋享有所有权的,甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权证,证书编号为:▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁。
(二)甲方对该房屋享有转租权的,甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权人允许甲方转租该房屋的书面凭证,该凭证为:▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁。
第三条房屋用途
该房屋用途为:▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁。乙方保证,在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前,不擅自改变该房屋的用途。
第四条交验身份
(一)甲方应向乙方出示(□身份证/□营业执照)及▁▁▁▁▁▁等真实有效的身份证明。
(二)乙方应向甲方出示(□身份证/□营业执照)及▁▁▁▁▁▁等真实有效的身份证明。
第五条房屋改善
(一)甲方应在本合同签订后▁▁▁日内对该房屋做如下改善:▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁,改善房屋的费用由(□甲方/□乙方)承担。
(二)甲方(□是/□否)允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物。装修、装饰或添置新物的范围是:▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁,双方也可另行书面约定。
第六条租赁期限
(一)房屋租赁期自▁▁▁▁年▁▁月▁▁日至▁▁▁▁年▁▁月▁▁日,共计▁▁年▁▁个月。(期限超过20年的,超过部分无效。)
(二)租赁期满,甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的,应提前▁▁▁日向甲方提出(□书面/□口头)续租要求,征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。
如乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的,本合同继续有效,租赁期限为不定期,双方均有权随时解除合同,但应提前▁▁▁日(□书面/□口头)通知对方。
第七条租金
(一)租金标准:▁▁▁▁▁▁▁▁元/(□月/□季/□半年/□年),租金总计:▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁元(大写:▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁元)。该房屋租金▁▁▁▁(□年/□月)不变,自第▁▁▁▁(□年/□月)起,双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由双方另行约定。
(二)租金支付时间:▁▁▁▁,▁▁▁▁▁,▁▁▁▁,▁▁▁▁▁,▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁。
(三)租金支付方式:(□甲方直接收取/□甲方代理人直接收取/□甲方代理人为房地产经纪机构的,乙方应在_________________银行开立帐户,通过该帐户支付租金,房地产经纪机构不得直接向乙方收取租金,但乙方未按期到____________________银行支付租金的除外。房地产经纪机构应于本合同签订之日起3个工作日内应将其中一份合同送交____________________银行。)
(四)甲方或其代理人收取租金后,应向乙方开具收款凭证。
第八条房屋租赁保证金
(一)甲方交付该房屋时,乙方(□是/□否)向甲方支付房屋租赁保证金,具体金额为:__________________元(大写:▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁元)。
(二)租赁期满或合同解除后,房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外,剩余部分应如数返还乙方。
第九条其他费用
租赁期内,与该房屋有关各项费用的承担方式为:
(一)乙方承担(□水费/□电费/□电话费/□电视收视费/□供暖费/□燃气费/□物业管理费/□▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁)等费用。乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。
(二)房屋租赁税费以及本合同中未列明的其他费用均由甲方承担。
第十条房屋的交付及返还
(一)交付:甲方应于▁▁▁▁年▁▁月▁▁日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁后视为交付完成。
(二)返还:租赁期满或合同解除后,乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回,而对于乙方装饰、装修的部分,具体处理方法为(□乙方恢复原状/□乙方向甲方支付恢复原状所需费用/□乙方放弃收回/□归甲方所有但甲方折价补偿)。
返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品,甲方有权自行处置。
第十一条房屋及附属设施的维护
(一)租赁期内,甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时,应及时通知甲方修复。
甲方应在接到乙方通知后的▁▁▁日内进行维修。逾期不维修的,乙方可代为维修,费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的,应相应减少租金或延长租赁期限。
(二)对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修的义务。
(三)乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用,致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的,乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的,甲方可代为维修或购置新物,费用由乙方承担。
(四)对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗,乙方不承担责任。
第十二条转租
(一)除甲乙双方另有约定以外,乙方需事先征得甲方书面同意,方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。
(二)乙方转租该房屋,应按规定与接受转租方订立书面转租合同,并向房屋租赁管理行政机关办理房屋租赁合同登记备案手续。
(三)接受转租方对该房屋及其附属设施造成损坏的,应由乙方向甲方承担赔偿责任。
第十三条所有权变动
(一)租赁期内甲方转让该房屋的,甲方应当提前▁▁▁日书面通知乙方,乙方在同等条件下享有优先于第三人购买的权利。
(二)租赁期内该房屋所有权发生变动的,本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力。
第十四条合同的解除
(一)经甲乙双方协商一致,可以解除本合同。
(二)有下列情形之一的,本合同终止,甲乙双方互不承担违约责任:
1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。
2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。
(三)甲方有下列情形之一的,乙方有权单方解除合同:
1、未按约定时间交付该房屋达▁▁▁▁日的。
2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。
3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。
4、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。
5、其他:▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁。
(四)乙方有下列情形之一的,甲方有权单方解除合同,收回该房屋:
1、不支付或者不按照约定支付租金达▁▁日的。
2、欠缴各项费用达▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁元的。
3、擅自改变该房屋用途的。
4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。
5、擅自将该房屋转租给第三人的。
6、利用该房屋从事违法活动的。
7、其他:▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁。
第十五条违约责任
(一)甲方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的,应按月租金的▁▁▁▁▁%向乙方支付违约金。
(二)因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的,甲方应承担赔偿责任。
(三)租赁期内,甲方需提前收回该房屋的,应提前▁▁▁▁日通知乙方,将已收取的租金余额退还乙方并按月租金的▁▁▁▁%支付违约金。
(四)乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的,应按月租金的▁▁▁▁▁%向甲方支付违约金。
(五)乙方擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的,甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。
(六)租赁期内,乙方需提前退租的,应提前▁▁▁▁▁日通知甲方,并按月租金的▁▁▁▁%支付违约金。
(七)甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的,以及乙方未按约定时间返还房屋的,应按▁▁▁▁▁▁▁▁▁标准支付违约金。
(八)其他:▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁。
第十六条无权代理
由甲方代理人代为签订本合同并办理相关事宜的,甲方代理人和乙方应在甲方开具的授权委托书或出租代理合同的授权范围内确定本合同具体条款,甲方代理人超越代理权或代理权终止后的代理行为,未经甲方书面追认的,对甲方不发生法律效力。
第十七条合同争议的解决办法
本合同项下发生的争议,由双方当事人协商解决或申请调解解决;协商或调解不成的,依法向______________________人民法院起诉,或按照另行达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁。
第十八条其他约定事项
(一)________________________________________________________________。
(二)________________________________________________________________。
(三)________________________________________________________________。
本合同经甲乙双方签字盖章后生效。本合同(及附件)一式▁▁▁▁份,其中甲方执▁▁份,乙方执▁▁份,房屋租赁管理行政机关备案一份,▁▁▁▁▁▁执▁▁份。
本合同生效后,双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式,作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。
出租方(甲方)签章:承租方(乙方)签章:
住所:住所:
证照号码:证照号码:
法定代表人:法定代表人:
电话:委托代理人:
出租方代理人(签章):电话:
住所:
电话:
签约时间:年月日
签约地点:
租赁关系由房地产经纪机构居间或代理的,房地产经纪机构和持证经纪人员应填写以下内容:
房地产经纪机构(签章):
房地产经纪持证人员姓名:
经纪资格证书编号:
附件一:《房屋附属设施、设备清单》
注:甲乙双方可直接在本清单填写内容并签字盖章,也可将自行拟定并签字盖章的《房屋附属设施、设备清单》附在本页。

48#
 楼主| 发表于 2012-10-10 10:59:48 | 只看该作者
租房注意事项   1、租房前应了解的问题
1、出租人是否有权出租住房
2、该住房是否有合法的出租文件
3、住房的实际使用条件
4、住房所在位置交通是否便利
5、房周围的环境和治安情况
49#
 楼主| 发表于 2012-10-10 11:00:39 | 只看该作者
2、如何签订房屋租赁合同
房屋租赁合同是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的用来明确双方权利和义务的协议作为住房的承租人,既要清楚自己的权利,
也应了解自己的义务,具体来说,住房租赁合同应包括以下条款:

1
、双方当事人的情况

合同中应写明出租人和承租人的姓名和住址等个人情况

2
、住房情况

住房的具体位置,
写明住房的确切位置,如位于某路某号某室;住房面积;

住房装修情况,简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况;配备设施和设备、简要形列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备;住房的产权及产权人,写明这套住房为何种产权,
产权人是谁,出租人与产权人关系及是否得到产权人的委托出租住房。

3
、住房用途

主要说明以下两点:
住房是用于承租人自住,承租人一家居住,还是允许承租人或其家族与其他人合住。住房是仅能用于居住,还是同时可以有其他用途,如办公等。

4
、租赁期限

由于承租人不希望频繁
搬家,
而出租人也不希望在短期内又要寻找新的房客,双方都需要有一段比较稳定的时间,所以双主需要在合同中约定一个期限,在这个期限内,如果没有特殊情况出租人不得收回住房,承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限、到了之后,承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房,则要提前通知出租人,经协商,出租人同意后,承租人可继续租赁这套住房,如承租人要搬走,但是没有找到合适的住处,出租人应酌情延长租赁期限。

5
、房租及支付方式

住房租金由出租人和承租人协商确定睚租赁期限内,出租人不得擅自提高房租,租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租,可以和出租人讨价还价。要求给予一些优惠,但从承租人的经济承受能力角度考虑,按月或按季付款造成的经济负担相对较少。


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 楼主| 发表于 2012-10-10 11:01:30 | 只看该作者
6、住房修缮责任

出租人是住房的产权人或产权人的委托人,所以修缮住房是出租人责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查,保证自己今后能够正常使用。如果在正常使用过程中住房或设施损坏,承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的,由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进行修缮的,承租人可与其共同出资维修,承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。

7
、住房状况变更

承租人应该爱护住房和各种设施,不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时,要征得出租人的同意,并签订书面协议。

8
、转租的约定


有的承租人租房的目的并不是自住,而是想通过转租取得租金收入,由于这种转租行为影响到出租人的利益,所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租,双方可以协商确定一个分享转租收入的比例,如果不允许转租,而承租人擅自转租,出租人则有权终止租赁合同。

9
、违约责任

在签订合同时,双方就要想到可能产生的违反合同的行为,并在合同中规定相应的惩罚办法。例如,如果承租人不按期交纳房租,出租人可以提前终止合同,让其搬家,如果出租人未按约定配备家具等,承租人可以与其协商降低房租等。

10
、租赁合同的变更和终止

如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款,如租赁期限,租金等双方可通过协商对合同进行变更,如果承租人由于工作等的变动需要与他人互换住房,应该事先生征得出租人同意,换房后,原租赁合同终止,新的出租人和承租人签订新的租赁合同,如果合同未到期时出租人和承租人中有一方要提前解除合同,则要提前通知对方,并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿,如果合同到期,那么该合同自然终止。

11
、必须签订示范合同文本

必须引起注意的是,在签订租房合约时必须使用由当地房屋土地管理部门印制的《房屋租赁合同》示范文本才有效,才能受到法律保护,并且不得擅自修改、翻印、复
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