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楼主: 新安江水库

[房产咨询] 黄山人购房指南

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发表于 2012-10-9 12:02:32 | 只看该作者
本文来源:http://www.lyhgzj.com/www.020zaixian_com/

黄山门户论坛,不过,昨天A股市场还是诞生了目前推出的最高比例年报高送转预案,云意电气(300304)拟每10股转增28股。  微软还现场搬上一台基于Windows10系统、搭载高通骁龙处理器的笔记本,演示了MicrosoftEdge浏览器、Office办公软件以及Windows游戏等应用的操作。  不过,80后、90后对网络资讯的信任度却不高。据媒体报道,《了不起的孩子》是一档“儿童才艺脱口秀”。

那时的徐翔才二十出头,被称为“敢死队总舵主”。柳传志认为,全国有几十万个行业,来自移动互联网的冲击或快或慢,最后却都不可避免,躲也躲不掉。”  12月6日,一个信息源告诉CNBC,在特朗普的推文发布后,波音致电特朗普的过渡团队表示,如果规格可以降低那么“空军一号”的价格也可以降低。传闻迅速扰动了股市,中国联通A股股价上午10点左右放量拉升,盘中高位盘整一段时间后午前再度蓄势上攻,冲击涨停。

  这十二位领袖包括中国最具声望的市场派经济学家吴敬琏、全球最大的个人计算机制造商联想集团创始人柳传志、改变国人生活的阿里巴巴领导人马云、中国最具创新精神和服务精神的银行——招商银行领导人马蔚华、全球最大的教育集团新东方创始人俞敏洪、收购老牌汽车品牌沃尔沃的吉利汽车创办人李书福、中国最成功的投资公司之一复星集团领导人郭广昌、最具国际精神和创新意识的企业家投资家田溯宁、中国最大的媒体公司之一新浪网领导人曹国伟、中国最大的民营电影公司领导人王中军、冰岛购地的中坤投资集团董事长黄怒波、中国最大的民营能源公司之一新奥燃气领导人王玉锁。柳传志则从两个方面看待这个问题。·“捉精灵”太热多国忙“降温”  “捉精灵”在全球多国引发狂热追捧,同时也触发不少安全意外。  明牌珠宝是另一家被徐翔高调买入的公司,其2013年年报显示,“泽熙4期”“泽熙6期”“泽熙11期”集体现身前十大流通股东,直到2014年三季报退出。

由于大多数买房人没有购房经验,又不熟知商品房销售方面的法律常识,很难在订立合同时处处设防,这也导致了房地产市场纠纷不断出现。以海淀区为例,近年来,由于商品房买卖出现纠纷而诉至法院的案件数量在日趋增多,其中,期房销售所引发的纠纷更明显高于现房。在这些案件中,开发商擅自改变房屋最初的规划设计、未能按时交付房屋以及交付的房屋出现“面积缩水”等是引发纠纷最普便的原因。而购房人明明有理,却常因合同约定存在缺陷,往往最终赢了官司却赔了钱。

  

目前,商品房销售合同大都采用开发商提供的格式合同,其主要内容均为格式条款。但如果合同制定不规范,如合同主要内容约定含混、违约责任约定不明,或者合同对双方权利义务的约定有明显倾斜,都会使购房者的利益受到损害。由于预售的房屋从签订合同到拿到钥匙往往要经历一年多的时间,购房人经过漫长的等待,眼看着新房建成交工,谁都希望尽快搬入新居,如果退房再选别处,不仅时间上赔不起,而且一年多的时间等于白白浪费,这些无形的损失也无法挽回,因此不到万不得已,消费者一般不会选择退房。但如果继续履行合同,就要按照合同约定执行,其结果是要么买来的房子面积不够用,无法实现自己当初的设想;要么面积过大,还要再交出好几万元钱补足面积差价。这些都违反了交易活动应当平等自愿的意思自治原则。购房人最后往往花钱买了一处窝心房。可见,合同制定得不完善,购房人的合法权益是无法得到保障的。

  

其实,如果当初签订合同的时候在合同条款上细细斟酌,设定利于自己的条款,就不会出现类似情况时如此被动。随着我国民事法律制度的发展,在不违反法律和公序良俗的前提下,现行的合同法已更充分地尊重和体现当事人的意思自治,保障当事人的合同自由。也就是说,如果合同是双方自愿签订的,只要合同条款不损害公共利益,不违反法律和行政法规的强制性规定,在履行了必要的登记手续后,即属于有效合同。双方就要严格履行,即便条款对一方不利,但只要在签订合同时是自愿接受,法院亦不能认定该条款无效。因而要使购房人的合法权益得到切实地保障,在制定合同时力求完善,这是惟一有效的解决办法。例如面积误差的处理问题,建设部2001年颁布的《商品房销售管理办法》明确规定,双方有约定的,从其约定,没有约定的,按以下原则处理:

  
一、面积误差比绝对值在3%以内的(含3%),据实结算房价款;

二、面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,出卖方应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息
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发表于 2012-10-9 12:03:01 | 只看该作者
房产转让的税收[1] 一,契税:(受让人缴纳) 新建商品住房买卖:按房价的3%(个人购买普通住房为1.5%) 非居住新建商品房买卖:按房价的3% 存量住房买卖:按房价的3%(个人购买普通住房为1.5%) 非居住存量房屋买卖:按房价的3% 交换:房屋交换差价支付方按差额的3% 赠与:按房地产评估价格的3% 预购商品房及其转让:按房价的3%(其中个人预购普通住房按房价的1.5%)预征 二,印花税: (1)
合同印花税: 新建商品住房买卖、新建非居住商品房买卖:受让人按房价的0.03% 存量住房买卖、非居住存量房屋买卖:买卖双方各按房价的0.05% (2)权利、许可证照印花税:房屋产权证每件五元 三,营业税(5%) 个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。 单位销售或转让其购置的不动产,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 单位和个人销售或转让抵债所得的不动产,以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。 四,个人所得税 个人转让住房,以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按照“财产转让所得”(20%)缴纳个人所得税。 纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例(上海:1%)核定应纳个人所得税额。 房屋出租、转租的税收 出租、转租:不缴纳契税;租赁双方按合同金额的0.1%缴纳印花税 个人出租居住:出租人按房屋租金的5%  缴纳综合税款 个人转租居住房屋:转租人按房屋租金的2.5%缴纳综合税款 单位出租房屋、个人出租非居住房屋: 营业税:按租金的5%(附加0.56%);所得税:个人按收的20%,单位按33%(有优惠按优惠税率);房产税:从事房地产租赁业务的企业租赁办公楼,按房产原值X80%X1.2%;其他按年租金收入12% 单位转租房屋、个人转租非居住房屋: 营业税:按租金的5%(附加0.56%);所得税:个人按收的20%,单位按33%(有优惠按优惠税率);

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发表于 2012-10-9 12:03:27 | 只看该作者
房产转让的税收[1] 一,契税:(受让人缴纳) 新建商品住房买卖:按房价的3%(个人购买普通住房为1.5%) 非居住新建商品房买卖:按房价的3% 存量住房买卖:按房价的3%(个人购买普通住房为1.5%) 非居住存量房屋买卖:按房价的3% 交换:房屋交换差价支付方按差额的3% 赠与:按房地产评估价格的3% 预购商品房及其转让:按房价的3%(其中个人预购普通住房按房价的1.5%)预征 二,印花税: (1)
合同印花税: 新建商品住房买卖、新建非居住商品房买卖:受让人按房价的0.03% 存量住房买卖、非居住存量房屋买卖:买卖双方各按房价的0.05% (2)权利、许可证照印花税:房屋产权证每件五元 三,营业税(5%) 个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。 单位销售或转让其购置的不动产,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 单位和个人销售或转让抵债所得的不动产,以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。 四,个人所得税 个人转让住房,以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按照“财产转让所得”(20%)缴纳个人所得税。 纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例(上海:1%)核定应纳个人所得税额。 房屋出租、转租的税收 出租、转租:不缴纳契税;租赁双方按合同金额的0.1%缴纳印花税 个人出租居住:出租人按房屋租金的5%  缴纳综合税款 个人转租居住房屋:转租人按房屋租金的2.5%缴纳综合税款 单位出租房屋、个人出租非居住房屋: 营业税:按租金的5%(附加0.56%);所得税:个人按收的20%,单位按33%(有优惠按优惠税率);房产税:从事房地产租赁业务的企业租赁办公楼,按房产原值X80%X1.2%;其他按年租金收入12% 单位转租房屋、个人转租非居住房屋: 营业税:按租金的5%(附加0.56%);所得税:个人按收的20%,单位按33%(有优惠按优惠税率);

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发表于 2012-10-9 12:05:20 | 只看该作者
装修

包括水路、电路、防水、阳台垫高、吊顶、包管等,由客户、工程监理、施工负责人参与,验收合格签字后方可继续施工。


  家庭装修中的隐蔽工程是指隐蔽在装饰表面内部的管线工程和结构工程。管线工程包括电器回路、给排水、煤气管道、空调系统等;结构工程指用于固定、支撑房屋荷载的内部构造。虽然曾经流行一时的野兽派和高科技派以暴露管道结构为美,但是这种手法不适于普通百姓人家的装修。


  值得注意的是,目前隐蔽工程的质量问题普遍存在,而且由于维修不便,留下很多隐患。因此,有必要了解它的结构和材料。家庭装修的隐蔽工程主要包括六个方面:


  ·给排水工程。由于镀锌管易生锈、积垢、不保温,而且会发生冻裂,将被逐步淘汰。目前使用最多的是塑铝复合管、塑钢管、PPR管。这些管子有良好的塑性、韧性,而且保温不开裂、不积垢,采用专用铜接头或热塑接头,质量保证、能耗少。


  ·电器管线工程。一般电源线分硬线、软线、护套线等,按铜芯粗细又分为1平方毫米线、1.5平方毫米线、2.5平方毫米线……为安全起见,更为了便于维修,电源线应套套管。此外常用的还有音响线、信号线等。插座分为10A,15A……品牌也有多种,假冒的也多。劣质的插座容易引起事故,建议到正规电器用品商店购买较为妥当。电器线路工程,要求施工规范,工人应持证上岗,以保证安全,消除隐患。


  ·地板基层。实木地板基层有两种做法:一种在水泥楼板上刷冷底子油一遍,铺设木龙骨,最后钉地板;另一种方法在龙骨上先铺一层细木工板,或者是毛地板,然后钉地板,采用这种方法,地板受力均匀,结构牢固。复合地板安装方便,基层也有两种作法:一种先作找平层,然后铺设PVC垫层,之后铺设复合地板;另一种在水泥找平层上,铺设木龙骨和毛地板,两铺复合地板。


  ·护墙基层,护墙板有平板式和凹凸式。做法是先在墙面上刷一层冷底子油,然后安装30mm*40mm木龙骨,在此基础上钉多层板或细木工板,最后钉饰面夹板。为防止发霉,在护墙板上部开一系列直径为6mm的勇气孔。


  ·门窗套基层。先排设龙骨,然后钉细木工板或密度板,表面用饰面夹板钉木线条。注意密度板预告要用水浸泡,避免日后膨胀。


  ·吊顶基层。吊顶材料有石膏板,灰板,夹板,铝合金扣板,塑料扣板,磨纱玻璃,彩绘玻璃等,龙骨分木龙骨和轻钢龙骨。吊顶开裂的现象经常出现,如使用弹性腻子嵌缝,并贴尼龙绑带,可以改善这种情况。


  隐蔽工程完工后,需验收,确保不留隐患,合格后才能进行后续施工。否则今后发现问题,需要返工,既影响质量,又拖延工期。业主和承包方都将蒙受损失。


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发表于 2012-10-9 12:05:46 | 只看该作者
首先,装饰公司必须有进行装饰工程施工的资格。除了要检查营业执照之外,公司有无正规的办公地点,是否能出具合格的票据等,都是需要仔细考察的。
  其次,可以考察这家装饰公司所做过的工程,以此来评价它的设计和施工水平。室内设计师的水平和资历,直接关系到设计水平的高低,所以要对这家公司的设计师详尽询问。如果是朋友介绍,可以通过熟人来了解公司的情况。但有时亲朋好友并不是这方面的“行家”,难免会有“误导”,所以还是要相信自己的判断力。
初步接洽家装公司
  目前装饰公司的报价方式有两种:一是业主报出想投入多少钱,由装饰公司结合业主的要求,开始设计和报价;二是业主提出居室装修的具体要求,由装饰公司报出实现业主的要求要花多少钱。
  许多消费者愿意采用第二种洽谈方式,其目的是为了避免装饰公司把“底”探走。消费者都想让装饰公司先报价,自己也有个比较和还价的余地。
  其实,这种做法是没有必要的。所有正规的装饰公司的利润率都相差无几,所不同的是设计力量和售后服务有好有坏。业主这样做只会耽误自己的时间,从而拖延施工进度。
  所以在与装饰公司开始接触时,最好直接将自己准备花多少钱,想达到什么样的效果,全都交代给装饰公司,看他们是否接受。如果装饰公司同意承接业主的家庭装修工程,才能进入具体的设计、报价和协商阶段。
确认设计讨价还价
  在业主与装饰公司达成初步意向之后,装饰公司就要了解业主的具体要求,并进行实地测量。随后,公司会将设计图,以及一张详尽的报价单交给业主,上面列有非常具体的用料和施工量。
  业主拿到这份材料之后,首先要看设计是否符合自己的要求。业主当然可以请设计师来解释这份设计方案,比如说一些空间的处理,材料的应用等。在确认了设计方案之后,还要仔细考察报价单中每一单项的价格和用量是否合理。

杜绝装修合同的漏洞
  在认可了报价之后,正规的装饰公司还要和业主签订一份施工合同或协议书。在这份合同中,业主要注意以下几个问题:
  首先,合同中必须写明装修的具体要求和完工日期。有的消费者在签订合同时,没有注意这两点,给某些装饰公司粗制滥造和拖延工期埋下了“伏笔”。
  其次,在合同中必须注明使用的装饰材料的具体品牌或型号,以防装饰公司以次充好。
  第三,合同中有关保修的条文是必不可少的,而且要分清责任:如果属于施工或材料的质量问题,装饰公司应承担全部责任;如果属于用户使用不当,双方可协商处理
考察施工队
  装修质量的好坏,很大程度上取决于施工队的素质。所以在装修之前,业主还要考察一下装修公司所用的施工队。
  从目前情况看,在全国各大城市从事家庭装修的施工队,绝大部分都是外地人员。施工队是否有实力,从他们使用的工具上也能窥见一斑。目前装饰工程电动化程度很高,一般有实力的施工队为了提高质量和效率,都开始使用电汽泵、射钉枪等工具。因此业主从工人使用的工具上,就可判断施工队是否具有相应的素质。
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发表于 2012-10-9 12:06:56 | 只看该作者
办理房产证

(1)登记收件。产权登记的第一程序就是登记收件。登记收件表示主管机关接受产权人主张权利的申请。因此,产权人必须填写申请书,并交验有关证明、证件;经审查符合登记条件的,予以收件。即接受申请书,收存需要进一步审查的有关证明、证件。  

(2)勘丈绘图。它是对已申请产权登记的房地产逐户、逐处进行实地勘察,查清房地现状,丈量计算面积,核实墙体归属,绘制分丘平面图,补测或修测房屋分幅平面图,为产权全面审查和制图发证提供依据。  

(3)产权审查。对申请登记的房屋,经过认真细致的实地勘察和丈量制图,掌握了房屋全部实况资料以后,即可转入产权审查。  

产权审查是以产权档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础,以国家现行的政策、法律和有关的行政法规为依据,对照申请人提交的申请书、墙界表、产权证件、证明,逐户、逐栋认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚,产权转移和房屋变动是否合法等整个复杂细致的工作过程。  

需要说明的是,这里的产权审查是全面的、更为细致的产权审查,是经过了登记收件勘丈绘图后的产权审查。  

(4)绘制权证。对申请人申请的房地产,经过审查确认可以颁发产权证后,应及时转入制权证阶段。这个阶段的主要工作是绘制应颁发的产权证件。  

(5)收费发证。它是产权登记发证工作的最后程序,要求把应收的登记费收缴入库,把应发出的权证发放到所有权人手中。

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发表于 2012-10-9 12:07:18 | 只看该作者
可以委托亲人办理。办理委托交易的公证书后,就可以持公证书和相关证件来武汉继续办理该套二手房的交易手续。公证处办理的委托抵押公证书可以通用,具体格式以公证处的统一格式为准。
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发表于 2012-10-9 12:07:42 | 只看该作者
1、申请单位营业执照副本复印件、法人代表资格证明及身份证复印件;  
2、土地使用证;  
3、固定资产投资许可证;  
4、建设工程规划许可证;  
5、施工许可证;  
6、竣工验收证明单;  
7、建筑平面图。
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发表于 2012-10-9 12:08:11 | 只看该作者
1.预购商品房预告登记,房地产开发经营企业按照法律规定将商品房在办理初始登记之前出售,并与预购人签订商品房买卖合同的。

2.
预购商品房转移预告登记,预购人因债权债务或其他原因,经司法部门认定或拍卖导致房屋权属转移的。

3.
预购商品房继承预告登记,预购人死亡或依法宣告死亡后,按照法律规定的程序,预购商品房由其他人继承的。

4.
预购商品房析产预告登记,预购人因离婚析产或共有房产析产的。

5.
预购商品房抵押权预告登记,预购商品房因债权债务或其他原因设定抵押的。

6.
在建工程抵押权预告登记,在建工程因债权债务或其他原因设定抵押的。

7.预购商品房注销预告登记,办理预购商品房预告登记后,预售人和预购人双方因合同解除或其他原因需要注销预告登记的。
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发表于 2012-10-9 12:09:08 | 只看该作者
物业

业主委员会 成立条件: 一、入住率超过50% 二、首户入住已满二年 召开首次业主大会会议,成立业主大会,选举产生业主委员会 。 发起: 物业所在地的街道办事处 业主要求成立业主大会,应通知区、县小区办,请求他们派人指导 开发商及物业消极应对,区县国土房管局可指定业主代表组建业主委员会 确定物业管理区域 一个物业管理区域成立一个业主大会 筹备组: 一、组成人员:业主代表、建设单位(公房出售单位)、社区居民委员会 二、工作: 1) 拟定小区管理规约(草案)、业主大会议事规则(草案)、业主委员会议事规则(草案); 2) 确认业主的身份及其在首次业主大会上的投票权数; 3) 确定业主委员会委员的人数(5-9); 4) 根据该物业管理区域的实际情况,制定业主委员会委员的选举办法并认定业主委员会委员候选人; 5) 确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容,做好会务准备工作; 6) 确定业主大会会议议程; 7) 推选产生首次业主大会会议主席团。 召开业主大会,选举产生业主委员会 业主投票权确定:一个业主拥有一个投票权,按照建筑面积计算投票数。 小区办备案 业主大会、业主委员会的职责: 业主大会履行下列职责:(一)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;(三)选聘、解聘物业服务企业;(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督业主公约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。
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